近年来，城镇化建设发展速度不断加快，新开发小区不断涌现，伴随而来的物业管理也成为小区的“标配”，物业管理也成为城市管理的重要角色，居民小区物业管理的好坏直接影响城市居民日常生活和社会秩序维护。由于配套政策不完善、监管制度不健全的等因素，物业管理与业主的纠纷持续上升，弃管现象时有发生，这直接影响到人民工作环境的改善和全社会和谐稳定的社会大局。由于物业公司主人翁意识不强，物业服务人员的资质良莠不齐，一些小区物业与业主之间的矛盾纠纷时有发生，有的小区物业管理出现乱收费或服务不到位问题，还有的小区收取居民室内装修押金，有的小区物业强制小区居民废品只能卖给指定的人。目前，我市尚未建立完善的物业管理预案，这些问题的出现都为小区居民带来了生活不便和极大的困扰。
就此问题，我对雅园、御景城、银河御府、银河湾、康泽园小区的物业管理情况进行了调研。以武安市康泽园小区兴程物业公司来说，2023年10月份，康泽园小区的电梯出现故障，物业公司倒是告知居民电梯出现故障，为安全起见，建议业主走楼梯。一个月过去了，物业公司仍然没有维修电梯，虽然广大业主强烈呼吁物业公司尽快把电梯修好，但物业公司就是置若罔闻；小区的垃圾没有专人清理，任由业主乱到垃圾。2024年1月，兴程物业公司退出康泽园小区物业管理，其中涉及部分业主预交水电费、物业费、装修押金45万元，后虽经住建局房管处干预，物业公司退款大部分的业主，但仍然有部分款项以业主手续不全未退还。
一、物业管理存在的问题
1.缺乏服务意识。业主从服务对象变成了被管理对象，物业从服务位置变成了单纯的管理位置。服务意识差，服务质量不高，业主普遍对物业公司不满意。
2.小区管理乱。小区卫生死角多，小区垃圾无人运送，楼梯、电梯处的小广告无人清除。物业只管渔利，不管布局规划。
3.物业收费滥。小区的物业费偏高。我市农村往市里买房的人比较多，他们找亲戚朋友借钱七凑八凑，首付加银行贷款几十年当房奴；尤其是贫困户住进去费用高住不起，每年这费那费比租赁房还贵。除物业费之外，还收维修费、公摊电费、园林养护费、装修押金，物业费、卫生费、电梯费、停车费、公摊面积水电费等等，不仅名目繁多，而且群众普遍反映费用较高，甚至存在着重复收费现象。还有物业管理区域内的住宅电梯、二次供水等设备运行维护费以及公共照明、公共用水等费用，还不包括物业公司自己想出名目的收费。小区物业管理费及其他费用的收费标准和收支情况不透明，业主无从知晓。
4. 停车问题
旧小区规划设计“先天不足”，车位配置远远滞后于现实需求新小区车位只卖不租”，迫使买不起车位的有车业主无处停车。另外，小区物业管理者与业主缺少沟通，对车库另做它用和乱停乱放现象熟视无睹、放任自流，这也一定程度加剧了小区停车乱、停车难问题。此外，多数小区不设置自行车棚，导致非机动车辆存放无序，被盗现象普遍存在。
5.治安问题
物业管理者与社区警务人员的职能定位与责任边界划分不清晰，物业管理者对小区内住户的情况缺乏应有的了解，小区治安现状显得非常混乱。部分小区不设立门卫，有的小区虽有门卫职守，但形同虚设，对外来人员的出入不闻不问，更不用谈办理任何登记手续。
6.侵权问题
业主依法实施自我管理的意识薄弱，很大一部分居民不知道“业主委员会”存在的现实意义。这些小区的业主入住数年都没有推选过业委会，还有一些小区在开发商和利益相关人员暗箱操作下阻碍成立业委会，而一些小区虽然历尽磨难成立了业委会，但在开发商和原物业公司的重重阻挠下难以发挥作用。业委会的缺失导致广大业主的共同确定权被侵占，知情权和服务权完全被蒙蔽。
二、建议：
1、物业管理行政主管部门和法制宣传教育主管部门加强对物业管理法律法规的宣传普及，提高物业管理企业及广大业主依法管理小区的责任和意识，增强物业公司、业主依法行使自身职权的能力。
2、加强物业管理行政主管部门的行业指导和监督作用，一方面要依法采取有效措施加大对物业公司从业资质审核、服务内容、收费标准、收费支出等环节上的监管同时还应当从小区业主大会及业主委员会的召集和成立及其合法性方面予以指导，并依法规范、协调业委会与物业公司之间的关系。
3、加强社区居民委员会在小区物业服务管理方面的作用。
一是指导、监督物业服务企业和业主大会、业主委员会及业主物业自行管理活动；二是配合街道办事处组织召开首次业主大会和业主委员会换届工作；三是调解物业管理纠纷。
4、加强对物业服务行业的支持和引导。鼓励大学院校毕业生进驻社区，提高社区工作人员的的管理水平和能力，以他们为主导力量在学习中探索符合我市发展实际的新型小区物业管理模式。这样既部分解決了大学院校毕业生的就业难题，又减少或删减农民工式物业管理模式，实现多元化的物业管理。
5、强化对楼盘小区规划报批的审批力度。要求开发商根据楼盘小区建设规模配套相应的公共建筑（如卫生服务站、活动室、自行车库等)。规模较大的楼盘小区必须设立社区居委会和警务室的专属办公用房，为社区力量指导、监督小区物业进行管理活动提供保障。
6.从整体上规范物业管理行业，对现有的物业公司进行资质确认；加强对从业人员的管理，物业管理人员必须持证上岗，并对其资质形成定期化、规范化确认和审查，不断提高物业公司整体水平。
7.采用投标的方式，让物业公司竞争上岗，各个小区应及时成立业主委员会，由业主委员会代表或全体业主投票选择自己满意的物业公司。
8.业务主管部门要采取日常监管和综合检查相结合，规范物业服务不正当行为。加强对物业企业退出物业服务的监管，进一步完善物业服务企业的退出制度，制定物业服务企业的退出应急预案。
9.建立健全对物业公司的监督机制，做到信息透明公开，通过小区公布栏、业主微信群、物业公众号及时公布相关信息。
10.畅通投诉渠道，向社会公布住建房管处的电话，完善投诉受理机制。